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Besonders Banken und vermehrt auch private Käufer fordern Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis vor der Finanzierungszusage bzw. der notariellen Beurkundung.
Durch die schriftliche Offenlegung schon im Vorfeld verhindern Sie gegebenenfalls erhebliche, eigene Vermögensschäden. Der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis muss schriftlich beantragt werden. Gehen Sie deshalb auf Nummer sicher ... wir erledigen diese Details für Sie.
Was ist eine Baulast?
„Eine Baulast ist im Bauordnungsrecht der meisten deutschen Bundesländer eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. In Nordrhein-Westfalen ist das Baulastenverzeichnis umfassend gültig.“ Baulasten betreffen zum Beispiel eine Zufahrts- oder eine Abstandsflächenbaulast für ein anderes Grundstück, und die Baulasterklärung belastet in der Regel das eine Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks.
Baulasten sind oftmals erforderlich, um rechtliche Hindernisse für die Genehmigung eines Bauantrages oder die Genehmigung einer Grundstücksteilung ausräumen zu können.
„Wer die eingetragenen Baulasten eines Grundstücks nicht kennt, kann Überraschungen erleben, die sich auf sein Grundstück, die Immobilie und seine Zukunftspläne auswirken können. Es ist deshalb wichtig, sich beim Erwerb über die Baulasten zu informieren – und auch Verkäufer sollten damit offen umgehen und nichts verbergen.“ Besteht kein öffentliches Interesse an der Baulast mehr, kann der Grundstückseigentümer die Baulast löschen lassen. Die Baulast ist gelöscht, wenn die Bauaufsichtsbehörde den Verzicht im Baulastenverzeichnis vermerkt hat. „Insofern ist eine Baulast kein Grund, eine Immobilie nicht zu erwerben. Nur sollte man eben wissen, was die Szenarien sein können.“
Der Energieausweis ist vergleichbar mit einem Wohngebäude-Pass mit den dazugehörigen, relevanten Energie-Daten.
Zu Wohnzwecken dienende Häuser benötigen bei Verkauf oder bei Vermietung zwingend einen vorgeschriebenen, so genannten Energieausweis. Dieser Ausweis macht Wohngebäude relativ vergleichbar ... zumindest wenn die gleiche Berechnungsart gewählt wurde.
Es wird zwischen einem Verbrauchsausweis und einem Bedarfsausweis unterschieden. Die Ergebnisse beider Ausweise sind teilweise sehr unterschiedlich. Ursache ist die differierende Grundlage ... beim Bedarfsausweis wird der eigentliche Energiebedarf des Hauses aus Mauerstärken/ Fensterart/ Glasart und vielem mehr ermittelt. Beim Verbrauchsausweis werden lediglich die Energieverbräuche der letzten drei Jahre als Grundlage herangezogen. Es liegt auf der Hand, dass das Ergebnis eines Bedarfsausweises der Wahrheit hier viel näher kommt.
Generell hat ein Energieausweis eine Laufzeit von zehn Jahren. Seit der Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV), die seit dem 01. November 2020 durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst wurde, müssen Verkäufer oder Vermieter eine Reihe von Pflichtangaben wie zum Beispiel die Energieeffizienzklasse bereits in der Internetanzeige/ Zeitungsanzeige nennen. Wer dies vorsätzlich oder leichtfertig nicht oder nicht vollständig tut, muss mit einem Bußgeld in 5-stelliger Höhe rechnen.
Genaue Zahlen sind nicht bekannt. Aber der Anteil von Grundbesitz bei Erbschaften ist traditionell sehr hoch. In vielen Fällen werden Immobilien an die nächste Generation weitergegeben. Dann entscheiden sich die Erben häufig dafür, die Immobilien zu verkaufen, um den Erlös anderweitig anzulegen.
Wolfgang Pauly Immobilien tritt als Berater, Partner und Begleiter von Erben auf und bringt deren Interessen und Meinungen zusammen. Im Klartext: Wir holen alle Beteiligte mit ihren individuellen Meinungen und Vorstellungen ab, bringen sie quasi "unter einen Hut" und führen sie dann sicher durchs Ziel. So entsteht die Grundlage für die erfolgreiche Vermarktung geerbter Immobilien. Der Makler koordiniert alle wichtigen, peripheren Schritte, den Verkaufsprozess selbst und sorgt damit für die Sicherheit aller Beteiligten.
Aber ein Verkauf fällt oft nicht leicht. „Durch die außergewöhnliche Situation herrscht häufig Unruhe, da viele Dinge zu erledigen sind. Da das Vermögen sehr oft an mehrere Erben weitergegeben wird, kommen auch verschiedene Interessen zusammen. Vielleicht kann der Verkauf für den einen gar nicht schnell genug gehen, während der andere lieber erst einmal die Situation beobachten möchte“.
In diesen Situationen kommt es auf eine sichere, emotional neutrale Begleitung an. Für Kaufinteressenten müssen Beleihungsfähige Unterlagen penibel für die Banken aufgearbeitet werden, das Baulastenverzeichnis muss eingesehen und die Anliegerbeiträge abgefragt werden. Das Finanzamt benötigt eine Wert-Grundlage für die erforderliche Festsetzung der Erbschaftsteuer ... es gibt sehr viele Kleinigkeiten an die gedacht werden muss. „Darum kümmern wir uns als erfahrener Makler. Wir kennen die Abläufe und wissen, welche Anforderungen die Behörden stellen. Durch unsere Leistungen sind Sie auf der sicheren Seite und können sich schnell wieder auf andere Dinge konzentrieren, da der Hausverkauf in professionellen Händen liegt.“
Auskünfte über Erschließungskosten/ Anliegerbeiträge.
Finanzierende Banken und die Käuferparteien verlangen auch hier von Ihnen als Eigentümer vermehrt die Vorlage einer schriftlichen Auskunft als Voraussetzung für eine notarielle Beurkundung. Es ist klug auch hier gut vorbereitet zu sein und eine mögliche Beurkundung nicht zu gefährden ... wir regeln das für Sie.
Erschließungskosten und Anliegerbeiträge
„Im Rahmen einer Baulanderschließung werden von den Eigentümern oder Erbbauberechtigten der Grundstücke für den Bau von öffentlichen Straßen, Wegen und Plätzen zum Teil hohe Erschließungsbeiträge gefordert, dazu kommen die Anliegerbeiträge für die Bereitstellung von Anlagen zur Ableitung von Abwasser und für die Verlegung von Versorgungs- und Entsorgungsleitungen“.
Auf die Grundstückseigentümer können auch noch Jahre nach der Bebauung im Rahmen von Zweiterschließungsmaßnahmen zusätzliche Erschließungskosten zukommen.
„Das müssen Käufer von Bestandsobjekten natürlich im Blick behalten und gegebenenfalls finanziell kalkulieren. Sicherheit bei der Immobilientransaktion zu schaffen, ist für einen Käufer deshalb immens wichtig.
Wenn keine Anliegerbeiträge mehr anfallen und die Stadt dies schriftlich bestätigt, kommen keine Kosten auf den Käufer zu. Andernfalls informiert die Stadt in dem Schreiben über die Beiträge.
Man hört es immer wieder:
Da findet eine Familie ihr Traumhaus zum passenden Preis in der richtigen Lage – und dann kauft sie es doch nicht. Der Grund: ein feuchter Keller. „Das ist für viele Menschen ein Grund, auf den Immobilienkauf zu verzichten. Dabei ist ein feuchter Keller nicht immer ein Problem, vor dem man Angst haben muss. Es ist lediglich eine Situation, mit der man richtig umgehen muss. „Wenn die Wände im Keller feucht sind, bedeutet das keineswegs Gefahr für die Sicherheit des Hauses, und es sind auch oft keine aufwändigen Baumaßnahmen nötig. Feuchtigkeit im Keller ist bei bestimmten Baujahren sogar durchaus normal.“ Auf den Hauskauf muss nicht verzichtet werden. Wichtig ist nur, den Grund für die Feuchtigkeit zu kennen, um dann die weiteren Schritte zu entscheiden.
Bis Anfang 1960 sind Keller als untergeordnete Lagerräume für Vorräte, als Kühlschrankersatz und zum Waschen benutzt, aber nicht als Wohnraum oder beispielsweise zur Lagerung von Textilien gebaut worden. Damals ist Feuchtigkeit durchaus gewollt gewesen. Immer vorausgesetzt, dass die Sperre gegen das Eindringen der Feuchtigkeit in das Erdgeschoss wirkungsvoll intakt ist. Soll der Keller zum Beispiel wie in der Vergangenheit genutzt werden, reichen beispielsweise schon ein in die Außenmauer eingebauter hygrostatgesteuerter Pendellüfter oder ein spezieller Sanierputz, um die Feuchtigkeit zu regulieren. Wollen Käufer jedoch die Nutzung des Kellers ändern, müssen sie entsprechend ihren neuen Vorstellungen, zusätzliche Kosten für eine bedarfsgerechte Sanierung einkalkulieren.
Auch mit dem richtigen Lüften kann man Feuchtigkeit im Keller in den Griff bekommen. „Gerade im Sommer meinen viele Hausbesitzer, jetzt sei die richtige Zeit, den Keller einmal so richtig durchzulüften. Das ist aber falsch, denn die feucht-warme Luft von draußen kondensiert an den kälteren Kellerwänden und bringt so zusätzliche Feuchtigkeit in die Räume. Deshalb empfehlen Experten, dass nur dann gelüftet werden sollte, wenn die Außentemperatur mindestens fünf Grad Celsius unter der Kellertemperatur liegt.“
70 verschiedene deutsche Banken stehen uns über vier unabhängige, freie Finanzberater zur sicheren Realisierung von Kaufpreisen zum Vorteil sowohl für Käufer als auch für Verkäufer zur Verfügung. Von der Volksbank Buxtehude bis zur Stadtsparkasse München, der Deutschen- und der Commerzbank – lassen Sie sich einfach unverbindlich beraten.
Wolfgang Pauly Immobilien sichert beide Parteien ab: Dies erfolgt im Vorfeld durch die Bonitätsprüfung über eine deutsche Wirtschaftsauskunftei und abschließend über eine bestätigte Baukreditzusage der letztlich finanzierenden Bank.
Der Immobilienkauf ist für die meisten Menschen das größte finanzielle Projekt ihres Lebens und nur in wenigen Fällen ohne Fremdfinanzierung zu stemmen. Deshalb ist wichtig, dass sich Käufer vor der Unterzeichnung des Notarvertrags mit ihrer Bank einig sind und wissen, dass sie die notwendige Finanzierung tatsächlich erhalten. Es ist gar nicht so selten, dass die Käuferfinanzierung nicht sichergestellt ist.
Keine Überprüfung durch den Notar ... die Prüfung der Käuferfinanzierung müssen Sie, wie viele andere "Kleinigkeiten" auch, bei einem Verkauf von privat an privat selbst erledigen. Verkäufer dürfen sich deshalb nicht ohne Prüfung auf die vorgebliche Bonität eines Kaufinteressenten verlassen. Kann dieser den Kaufpreis nicht zahlen, ist eine teure Rückabwicklung die Folge ... und der Verkäufer ist in Teilen in der Mithaftung.
Das kann zu einem echten Problem werden – alle Kosten einer Rückabwicklung trägt zwar der Käufer, aber der Verkäufer ist in der Mithaftung für fällige Steuern und Notargebühren, obwohl die Transaktion gar nicht stattgefunden hat. Genaue Zahlen über die Rückabwicklungsfälle von Notarverträgen im Immobilienbereich gibt es nicht; aber sie scheint hoch zu sein, von bis zu 25 Prozent ist die Rede.
Das Risiko ist also für Verkäufer real, es kann jeden treffen und es ist gleichermaßen unangenehm für beide Parteien. Unser Frontoffice koordiniert zentral für alle unsere Makler und Standorte die Bonitätsprüfung und die Bankbestätigungen. Die zwingend für eine Baufinanzierung erforderlichen Beleihungsfähigen Unterlagen mit allen relevanten Hausdaten stellen wir für Sie zusammen.
Für das Homeoffice fehlt ein Büro ... Haus oder Wohnung ist zu groß oder zu klein ... hohe Betriebskosten und ggf. anstehende Instandhaltungen. Experten raten dazu, einen geplanten Immobilien-Verkauf nicht auf die lange Bank zu schieben. Denn auf lange Sicht werden die Immobilienpreise fallen, wenn die Zinsen wieder ansteigen oder die Pandemie uns weitere, erlesene Abscheulichkeiten bereiten wird.
Der Immobilienmarkt ist wie leer gefegt – und das nicht nur an den typischen Hot Spots, also den besten Lagen international zugkräftiger Großstädte. Sondern auch in den sogenannten „Speckgürteln“, beispielsweise dem linken Niederrhein oder dem Bergischen Land.
Wir beobachten, dass sich Immobilienbesitzer aus aktuellem Anlass mit einem Verkauf sehr schwertun. „Das hängt aktuell mit der Pandemie und seit langem mit dem Niedrigzins-Umfeld zusammen. Wohin mit dem Geld aus dem Hausverkauf? Für vermeintlich sichere Sparbuch-Anlagen gibt es de facto keine Zinsen mehr und an lukrative Angebote der Kapitalmärkte trauen sich viele Anleger leider nicht ran. Aktien, Anleihen etc. erscheinen ihnen zu unsicher, sie sorgen sich vor starken Schwankungen und Verlusten. Also behalten sie ihr Eigenheim lieber, um es vielleicht in einiger Zeit, wenn sich die Zinssituation wieder beruhigt hat, am Markt anzubieten. Und das, obwohl die Immobilie möglicherweise gar nicht mehr zur Lebenssituation passt. Das Eigentum ist zu groß, weil die Kinder aus dem Haus sind, oder zu klein, weil eigentlich Home-Office in den eigenen vier Wänden angesagt ist. Es kann viele Gründe geben, warum ein Verkauf zum jetzigen Zeitpunkt sinnvoll wäre.“
Aber erstens kann die Niedrigzinsphase noch dauern – Experten rechnen in den kommenden Jahren nicht mit einer spürbaren Zinswende – und zweitens werde ein positives Spar-Zinsumfeld dazu führen, dass dann sehr viele Eigentümer ihre Immobilien veräußern wollen. Dieses Überangebot würde viel "ungesunde" Spannung in den Markt bringen.
„Das Prinzip ist doch ganz einfach. Je größer das Angebot, desto eher sinken die Preise, und der ein oder andere wird sogar Schwierigkeiten bekommen, sein Haus oder seine Wohnung überhaupt zu verkaufen, wenn alle anderen das gleiche vorhaben. Fest steht: Wer seine Immobilie in zinsschwachen Zeiten für den Verkauf zurückhält, um das Geld in zinsstarken Zeiten besser anlegen zu können, kann am Ende des Tages in Probleme geraten.“ Wir raten in dieser Situation dazu, einen geplanten Verkauf nicht auf die lange Bank zu schieben.
„Es ist besser, jetzt in einem zügigen Verkaufsprozess seine Immobilie zu veräußern, als mit der Hoffnung auf einen irgendwann steigenden Zins später nur mit hohen Abschlägen verkaufen zu können – wenn überhaupt.“
Der Umzug in ein Pflegeheim kann durch eine plötzliche schwere Krankheit kurzfristig notwendig werden. Häufig muss dann die selbst genutzte Immobilie verkauft werden, um die Pflegekosten tragen zu können. Dabei kommt es darauf an, trotz wenig Zeit für den Verkauf, das lukrativste Ergebnis zu erzielen.
Der Umzug in eine Senioren- oder Pflegeeinrichtung ist für die Betroffenen und ihre Angehörigen ein großer Einschnitt im Leben, der viele Veränderungen mit sich bringt: Ein Punkt: Die bisher selbst genutzte Immobilie. „In der jetzigen Seniorengeneration besitzen viele Menschen ein Haus oder eine Wohnung. Und der Wert dieser Immobilie wird oft benötigt, um die Kosten der Betreuung beziehungsweise Pflege zu decken. Denn die Praxis zeigt, dass Rente und Barvermögen häufig nicht dafür ausreichen. Dann muss leider oft das Haus oder die Wohnung verkauft werden.“
Wir wissen, dass solche Verkäufe oft schnell über die Bühne gehen müssen. Ist ein schneller Umzug zum Beispiel aufgrund einer plötzlichen schweren Krankheit erforderlich, haben die Angehörigen wenig Planungszeit. Wenn das Geld aus dem Immobilienverkauf zügig zur Verfügung stehen muss, um den Eigenteil der Pflegekosten zu stemmen, darf es keine Verzögerungen geben. Überstürzte Handlungen bringen meist sehr unbefriedigende Ergebnisse hervor.“ Gerade deshalb ist es wichtig, einen professionellen Immobilienmakler hinzuzuziehen, der als Vertrauensperson und Berater fungiert. „Er steht der Familie zur Seite und sorgt für eine saubere Abwicklung der Transaktion innerhalb einer geplanten Zeitspanne. In der Regel lassen sich Immobilien derzeit zeitnah vermarkten, wenn Strategie und Zielgruppe definiert sind.“
Es ist zudem wichtig, dass Verkäufer den Interessenten nicht zeigen, dass sie sich in einer Notsituation befinden. Das würde Verhandlungen natürlich verkomplizieren. „Wir raten deshalb dazu, dem Makler die Besichtigungen und Gespräche zu überlassen. Er geht als neutraler Dritter nicht emotional mit dem Thema um und kann durch seine Erfahrung den Verkaufsprozess sehr gut steuern.“
Beim Verkauf einer Immobilie sind die Kosten für die Verkäuferpartei überschaubar. Die Beurkundung selbst und die Grunderwerbsteuer bezahlt die Käuferpartei. Die Beauftragung zur Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs durch den Notar sollte durch die Käuferpartei erfolgen. Die Folgen eines Rücktritts vom beabsichtigten Kaufvertrag trägt der Verursacher.
IM EINZELNEN
Wir können Häuser + Wohnungen. Wir können ganz einsam oder auch mitten im Trubel.
Wir können Zwangsversteigerungen abwenden und vor der Versteigerung einen passenden Käufer finden. Wir können Vermietung und Verkauf. Wir können Sie auch situationsbezogen optimal beraten. Wir können sehr schnell, wenn es sehr eilig ist. Wir können uns auch Zeit lassen, wenn Sie möchten. Wir können Ihr Zuhause verkaufen, Sie bleiben wohnen und haben trotzdem den vollen Kaufpreis auf Ihrem Konto. Wir können über 1000 erfolgreiche Vermittlungen nachweisen. Wir können unsere Dienstleistungen auch exklusiv nur für Sie alleine anbieten.
Kleinigkeiten sind es, die Perfektion ausmachen, aber Perfektion ist alles andere als eine Kleinigkeit. (Henry Royce)
Für Verkäufer einer Immobilie gilt es in erster Linie den notariellen Kaufvertrag nach Vertragsabschluss dauerhaft zu sichern und auch den Kaufpreis in voller Höhe zu erhalten. Rückabwicklungen, gerichtliche Auseinandersetzungen wegen Anfechten des Kaufvertrags oder des zu zahlenden Kaufpreises sind leider keine Seltenheit – den Grundstein für eine problemlose Zug-um-Zug-Abwicklung, also Leistung bei gleichzeitig erfolgender Gegenleistung, legen Sie lange vor der notariellen Beurkundung. Schon beim ersten Inserat in einer Zeitung oder im Internet müssen Sie bestimmte Eckpunkte sehr genau beachten, damit es später für einen Käufer keine Gründe für im Vorfeld vermeidbaren, kostenintensiven Ärger gibt.
Wir lassen zudem eigene Textbausteine zu Ihrer Sicherheit in jeden Kaufvertrag mit einfügen. Gehen Sie kein unnötiges Risiko ein, gehen Sie auf Nummer sicher.
„Der Makler führt ausgesucht schönen Menschen mit ein paar ausgesucht klugen Worten eine Immobilie vor, am Ende der Besichtigung duzen sich alle, der Kauf wird mit Handschlag besiegelt und alle setzen sich in ihren Ferrari und fahren in ihren Golf-Club.“ So oder so ähnlich präsentiert das Fernsehen die Arbeit eines Immobilienmaklers. Aber natürlich entspricht dies nicht der Realität. Die reine Präsentation der Wohnräume ist ein wichtiger Teil der Arbeit. Aber bevor eine Immobilie präsentiert werden kann, muss der Makler seine kompletten, teilweise äußerst umfangreichen Hausaufgaben machen. Ohne komplette Aufarbeitung des Angebotes haben Sie keine Chance auf eine abgesicherte Käuferfinanzierung und damit keinen sicheren Kaufvertrag für den Verkäufer. Alle Schritte greifen ineinander ... die Details müssen eben stimmen, dann klappt es auch mit einer schnellen und sicheren Beurkundung für alle Beteiligten.
Teuer werden kann es bei vorzeitiger Ablösung der zehnjährigen Zinsfestschreibungbei der Baufinanzierung.
Erfolgt der Immobilienverkauf/ die Rückzahlung innerhalb der Zinsfestschreibung, wird die finanzierende Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, um ihren Zinsverlust auszugleichen.
Die verlangten Entschädigungssummen fallen oft zu hoch aus. Lassen Sie sich von der Verbraucherzentrale Hamburg online beraten. Gegen eine geringe Gebühr wird sie die Forderung Ihrer Bank überprüfen. Einfach die Bankabrechnungen einreichen und wenige Tage später haben Sie ein Ergebnis.
In bestimmten Fällen darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen: Wenn der Zins über zehn Jahre hinaus fest vereinbart fixiert ist, haben Sie als Verbraucher nach Ablauf von zehn Jahren die Möglichkeit, das Darlehen mit einer 6-Monats-Frist entschädigungslos zu kündigen. Die 10-Jahres-Frist beginnt ab dem Tag, an dem Sie das Darlehen vollständig erhalten haben.
Wenn die Bank das Darlehen kündigt,etwa weil die Raten nicht mehr bezahlt werden können, darf sie ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, sondern lediglich Verzugszinsen.
Immobilie steuerfrei verkaufen oder generell Immobilie verkaufen oder behalten oder einfach Immobilie jetzt verkaufen ... es gibt Situationen, in denen ein Eigentümer genau wissen muss, was seine Immobilie wert ist. Sei es im Zusammenhang mit einem Verkauf oder Kauf, einer Scheidung oder Heirat und Ehevertrag, einem Erbe oder Schenkung oder auch einfach zur allgemeinen Vermögensübersicht – die Gründe für eine Immobilienbewertung sind vielfältig.
Für Sie als Immobilieneigentümer lohnt es sich daher mehrfach den Wert Ihrer Immobilie genau zu kennen. Je knapper das Angebot und je höher die Nachfrage ist, umso mehr Geld erhalten Sie für Ihre Immobilie und umso höher können aber auch Vermögensverluste ausfallen. Eine Immobilienbewertung ist damit eine gute Basis für den Verkauf zum bestmöglichen Preis. Gleichzeitig sorgt die Wertermittlung für Klarheit, verkürzt die Preisverhandlungen und dient als Basis für den schnellen und reibungslosen Verkauf.
Welche Vorteile hat die Wertermittlung für Sie als Verkäufer?
Sie kennen den Preis Ihres Objekts, bevor Sie es verkaufen.
Sie erhalten einen Überblick über Ihre immobilen Vermögenswerte.
Sie haben eine qualifizierte Entscheidungsgrundlage.
Dafür wird der Wert Ihrer Immobilie sachverständig nach den gesetzlichen Vorgaben zum Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren ermittelt. Lassen Sie sich von uns dazu beraten. In einem persönlichen Gespräch erläutern wir Ihnen gerne unsere Arbeitsweise und Ihre Vorteile.
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